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Foire aux questions

Questions financières et fiscales

Frais : Qu’entend-t-on par frais d’achat ? Quel montant dois-je budgétiser ?

Lors d’une acquisition immobilière, vous devez tenir compte notamment des quatre postes suivants pour calculer votre prix tout frais compris :

  • La TVA (actuellement de 17%) 
    La TVA s’applique uniquement sur le coût des constructions.
    Le taux de TVA en application au Grand-Duché de Luxembourg est de 17% si l’entité est utilisée à des fins professionnelles ou comme habitation secondaire.
    En cas d’utilisation professionnelle, la TVA est en règle générale récupérable par l’acquéreur.
  • Frais de notaire 
    Les frais de notaire sont calculés sur base de barèmes établis par l’Etat luxembourgeois. Le notaire se fera un plaisir de vous en communiquer le montant sur simple demande.
  • Droits d’enregistrement 
    Au Grand-Duché de Luxembourg, les droits dus sur l’achat d’un immeuble s’élèvent à 7% (droit d’enregistrement proportionnel de 6% + droit de transcription de 1%) sur la valeur de l’immeuble.
    Cependant, le montant des droits d’enregistrement peut varier si l’acquéreur déclare dans l’acte de vente qu’il achète l’immeuble en vue d’une cession à court terme. Il a alors droit à la restitution partielle des droits d’enregistrement. En effet, en cas de revente, le droit d’enregistrement initial de 6% passe à 7,2% (par rajout d’une surtaxe de 1,2%). Le droit de transcription demeure inchangé à 1%. Les droits d’enregistrement dus sur l’achat d’un immeuble s’élèvent donc, en cas de revente, à 8,2% (droit d’enregistrement proportionnel de 7,2% + droit de transcription de 1%). Par contre, le montant de la restitution s’élève à 6% lorsque l’acte de revente est enregistré dans un délai de deux ans de la première vente et à 4,8% lorsque l’acte de revente est enregistré dans un délai supérieur à deux ans et inférieur à quatre ans de la première vente.
  • Raccordements 
    Il faut également tenir compte des frais de raccordement aux différentes compagnies distributrices d’électricité, eau, télévision, canalisation et égouts etc.
    À titre d’information, ces frais de raccordement s’élèvent à +/- 3.000,00 € HTVA par entité. Il s’agit d’une estimation non-contractuelle basée sur nos précédents projets et qui peut évoluer en fonction des prix du marché.

Modalités et échelle de paiement : Quelles sont les grandes étapes administratives et financières lors de l’acquisition de votre entité ?

  • Etape 1 : Signature du contrat de réservation
    À la signature du contrat de réservation, un acompte de 2% sur le prix de vente hors frais sera versé sur le compte tiers du notaire et y restera bloqué jusqu’à l’acte de vente.
  • Etape 2 : Signature de l’acte de vente
    Sur invitation du promoteur ou du notaire, l’acte de vente sera signé chez le notaire. À ce moment-là, les quotités de terrain, quotités d’honoraires d’architecte et d’ingénieurs et les constructions déjà réalisées seront à payer ainsi que les frais qui y sont associés (droits d’enregistrement, TVA et honoraires du notaire), déduction faite de l’acompte versé lors du contrat de réservation.
  • Etape 3 : Au fur et à mesure de l’avancement du chantier
    Les tranches de construction devront être versées selon l’échelle de paiement suivante :
    • 10 % à l’achèvement des fondations et de la dalle de sol ;
    • 10 % à l’achèvement de la dalle sur cave ;
    • 10 % à l’achèvement de la dalle sur rez-de-chaussée ;
    • 10  % à l’achèvement de la dalle sur premier étage ;
    • 10 % à l’achèvement de la dalle sur deuxième étage ;
    • 10 % lors des travaux de toiture ;
    • 10 % lors des travaux de menuiserie extérieure ;
    • 10 % lors des travaux de plafonnage ;
    • 10 % à l’achèvement des chapes ;
    • 5 % lors des travaux de menuiserie intérieure ;
    • 5 % lors de la réception provisoire ;

Prix : Le prix est-il ferme et définitif ? Faut-il prévoir des suppléments ?

Le prix de vente mentionné dans l’acte de vente est ferme et définitif.

En cas de demande par l’acquéreur de modifications et/ou suppléments après la signature du contrat de vente, celui-ci recevra pour accord et avant l’exécution des travaux un devis précis.

Frais de copropriété : Quels sont les frais de la copropriété ? De quoi sont-ils composés ? A combien s’élèvent-ils ?

Les charges de copropriété comprennent notamment les dépenses suivantes:

  • L’entretien des parties communes et des abords ainsi que le déneigement ;
  • Les petits travaux de maintenance ;
  • Les honoraires du syndic ;
  • Chauffage, électricité, eau des parties communes ;
  • L’entretien et les frais de fonctionnement de l’ascenseur ;
  • Les taxes communales ;
  • L’assurance incendie de l’immeuble ;
  • Les gros travaux éventuellement budgétisés par l’Assemblée Générale ;
  • Les frais bancaires ;
  • Eventuellement, la participation au fonds de réserve (l’établissement du fonds de réserve sera décidé ensemble par la copropriété) ;
  • Les frais divers.

Dans l’acte de base de l’immeuble, des quotités appelées millièmes sont fixées définitivement pour chacun des entités, caves et emplacements de parking. Ce travail est réalisé par l’Administration du Cadastre et de la Topographie.

Chaque mois, une provision de charges de copropriété vous sera demandée en fonction des millièmes de votre bien (incluant la cave et le(s) emplacement(s) de parking). Cette provision est régularisée en fin d’année en fonction de vos dépenses réelles. De plus, une somme de réserve (le fonds de réserve) peut être constituée en prévision de dépenses futures plus importantes.

Hormis les honoraires du syndic, il s’agit de frais que tout propriétaire d’immeuble individuel paie normalement. La différence est qu’ici ils sont engagés en commun pour ensuite être re-divisés au prorata de chacun des copropriétaires. Tout cela est précisément organisé par l’acte de base de la copropriété. Vous y trouverez toutes les informations nécessaires.

Nous vous communiquons ci-après une estimation des différents frais mensuels de la copropriété (hors consommations individuelles d’électricité, de chauffage, de rafraichissement et télécommunications) pour un bureau de 90 m². N’oubliez pas qu’il s’agit d’une estimation et que chaque cas est différent et dépend fortement de la gestion de la copropriété.

Estimation des frais communs courants pour un bureau de 90 m² :

Frais Budget
Assurance 13,00 €/mois
Frais de gérance 23,00 €/mois
Travaux et frais divers 14,00 €/mois
Ascenseur 12,00 €/mois
Nettoyage 20,00 €/mois
Electricité/eau/taxe 11,00 €/mois
Jardinage 2,00 €/mois
Déneigement 5,00 €/mois
Total 100,00 €/mois

Investissement : Est-ce un investissement solide ?

Deux facteurs sont déterminants pour juger d’un bon investissement :

  • La qualité de la construction
  • La localisation du projet

Un immeuble de qualité et bien situé représente une valeur sûre !

En ce qui concerne la qualité de construction, le cahier des charges témoigne de la qualité des matériaux de construction prévus. Le choix d’un entrepreneur expérimenté et réputé ainsi que de bureaux d’architecture et d’ingénieurs d’excellente réputation sont également gage de cette qualité.

En ce qui concerne la localisation le Grand-Duché de Luxembourg bénéficie d’une économie forte et stable. Beiler est aujourd’hui le nouveau pôle de développement économique de la Commune de Weiswampach. « Garden Offices Weiswampach » jouit d’une accessibilité aisée même aux heures de pointe.

Les candidats locataires privilégient toujours les projets bien situés et consentent à y payer un loyer plus élevé. En cas de revente, le propriétaire trouve rapidement acquéreur. Les beaux emplacements sont rares et toujours recherchés !

Avantages sociaux : Quels sont les avantages sociaux d’une implantation au Luxembourg ?

Les avantages sociaux au Luxembourg sont nombreux et sont toujours à comparer avec un autre pays de référence comme par exemple la Belgique ou la France.

  • Charges sociales et patronales
    Les charges sociales patronales sont de l'ordre de 14,3 % au Luxembourg (Belgique : 30,5 % ; France : 42%).
    Les charges sociales d’employé sont de l'ordre de 12,5 % (Belgique : 13,07% ; France : 30%).
  • Allocations familiales
    Le montant des allocations familiales est beaucoup plus intéressant au Luxembourg qu’en Belgique ou qu’en France.
Allocations familiales ordinaires Luxembourg Belgique France
Montant pour 1 enfant 265,00 € 93,93 € 0,00 €
Montant pour 2 enfants 530,00 € 267,73 € 129,86 €
Montant pour 3 enfants 795,00 € 527,22 € 296,24 €
Montant pour 4 enfants 1060,00 € 786,71 € 462,62 €
  • Impôts sur revenus
    Les impôts à payer sur les revenus salariaux sont moins élevés qu’en Belgique et en France.
  • Heures supplémentaires
    La rémunération des heures supplémentaires prestées est exempte d’impôt et partiellement exonérée de charges sociales.
  • Couverture sociale
    Il faut également souligner que la couverture sociale au Luxembourg est plus étendue que dans les pays avoisinants.

Avantages fiscaux : Quels sont les avantages fiscaux d’une implantation au Luxembourg ?

  • Impôt sur les sociétés
    Le taux d’imposition sur les sociétés au Luxembourg en 2017 se situe autour de 31 % pour les sociétés implantées sur la Commune de Weiswampach (27 % pour les sociétés implantées à Luxembourg Ville) (Belgique : 33,99 % ; France : 33,3 %) et se compose de :
    • Impôt sur le revenu des collectivités (IRC)
      • 15 % sur la totalité du revenu dans le cas d’un profit inférieur ou égal à 15.000 €.
      • Montant forfaitaire de 3.750 € sur les la tranche 0 – 25.000 € et application d’un taux de 39 % sur la seconde tranche de revenu dépassant 25.000 €.
      • 19 % sur la totalité du revenu dans le cas d’un profit supérieur à 30.000€.
    • Impôt de solidarité : 7 % du taux IRC ci-dessus.
    • Impôt Commercial Communal (ICC) = 9 %
  • Véhicules
    Il n'y a pas de taxe de mise en circulation sur les véhicules La taxe annuelle de circulation est beaucoup moins onéreuse au Luxembourg qu’en Belgique.
    L'ensemble des frais y compris la TVA se rapportant à l’utilisation exclusivement professionnelle des véhicules professionnels sont totalement déductibles.
  • Frais Généraux
    Les frais généraux des sociétés relatifs aux activités exercées sont déductibles dans leur totalité.
    Une plus grande souplesse est attribuée aux frais généraux et aux notes de frais que dans d’autres pays.
  • T.V.A
    Taux de T.V.A. : 17 % (Belgique : 21% ; France : 20 %)
    Grâce à ces nombreux avantages, la création d'une structure professionnelle au Luxembourg peut s’avérer fort avantageuse dans de nombreux cas. C'est pourquoi beaucoup d’entrepreneurs franchissent le pas, agrandissent leur rayon d’action et améliorent leur rentabilité !

Charges salariales : Quel est le coût estimé pour l’employeur et le salaire net pour un salarié marié ayant 2 enfants et travaillant au Luxembourg ?

Ci-après, nous vous communiquons à titre d’exemple et purement informatif un tableau comparatif pour un homme/femme marié(e) ayant 2 enfants travaillant et vivant au Luxembourg, en Belgique ou en France.
Toutefois nous vous rappelons que chaque cas est différent et que celui-ci devra être adapté en fonction de votre situation et qu’il est susceptible d’évolution.

Salarié - marié – 2 enfants Luxembourg Belgique France
Salaire mensuel brut 2.500,00 € 2.500,00 € 2.500,00 €
Coût estimé employeur (brut + charges patronales) 2.779,00 € 3.260,00 € 3.507,00 €
En pourcentage 17 % 26 %
Salaire mensuel net employé 2.174,00 € 1.654,00 € 1.923,00 €
Allocations familiales mensuelles pour 2 enfants à charge 530,00 € 267,73 € 129,86 €
REVENU TOTAL pour l’employé 2.704,00 € 1.921,73 € 2.052,86 €
En pourcentage -29 % -24 %

A salaire brut égal, notre employé coutera 17% moins cher à l’entreprise luxembourgeoise plutôt qu’à l’entreprise belge alors que son revenu net sera 29% plus élevé au Luxembourg qu’en Belgique.

Création de société : Quelles sont les démarches à entreprendre afin de créer ou transférer une société au Luxembourg ?

Nous restons à votre disposition pour vous orienter dans vos démarches et pour vous mettre en relation avec les personnes compétentes.
Cependant sachez déjà que les grandes étapes sont les suivantes :

  • Constitution de votre société et rédaction des statuts par le notaire de votre choix
  • Disposer d’une infrastructure adaptée à l’exercice de votre activité
  • Disposer d’une autorisation d’établissement pour les entreprises commerciales et certaines professions libérales auprès du ministère des classes moyennes
  • S’inscrire au Registre de Commerce et des Sociétés
  • S’inscrire à l’Administration des Contributions ainsi qu’à l’Administration de l’Enregistrement et des Domaines en vue de l’accomplissement de leurs obligations fiscales
  • S’affilier aux différentes caisses de maladie et de pension en vue de l’accomplissement de leurs obligations sociales
  • Disposer d’une autorisation d’exploitation
  • Disposer d’un compte bancaire auprès d’une institution bancaire luxembourgeoise
    Nous vous invitons à visiter le site de la chambre de commerce Luxembourg: www.cc.lu/creer-mon-entreprise.

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